CONCEPTO 015191 int 1504 DE 2026

(agosto 31)

<Fuente: Archivo interno entidad emisora>

<Publicado en la página web de la DIAN: 4 de septiembre de 2026>

DIRECCIÓN DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES

Unidad Informática de Doctrina

Área del Derecho	Tributario
Banco de Datos	Régimen Unificado de Tributación SIMPLE
Problema Jurídico	¿Las personas naturales o jurídicas dedicadas a recibir bienes inmuebles de terceros para gestionarlos o administrarlos con el fin de colocarlos en arrendamiento, venderlos o realizar cualquier otro acto jurídico dispositivo sobre ellos a cambio de una comisión y cuyas actividades se encuentran clasificadas con los códigos CIIU6810 y 6820 del anexo 4 del Decreto 1091 de 2020 (modificado por el artículo 14 del Decreto 1545 de 2024) pueden optar por el Régimen Simple de Tributación - RST?
Tesis Jurídica	No. Las personas naturales o jurídicas dedicadas de forma exclusiva a recibir bienes inmuebles de terceros para gestionarlos, administrarlos o para arrendarlos, venderlos o gestionar actos jurídicos dispositivos sobre éstos, desarrollan actividades de gestión de activos e intermediación en la venta o arrendamiento de activos en los términos del literal b) del numeral 8 del artículo 906 del Estatuto Tributario. Para efectos de establecer si una actividad no puede optar por el impuesto unificado en el Régimen Simple de Tributación - SIMPLE, la naturaleza económica de la misma prevalece sobre la forma jurídica utilizada para ejecutarla u operativizarla, razón por la cual la existencia de un contrato de mandato como dicho vehículo o medio no desvirtúa que el contribuyente se encuentra dedicado a actividades expresamente mencionadas por el legislador dentro de las restricciones de acceso al Régimen Simple de Tributación- RST.
Descriptores	Sujetos que pueden optar Gestión de activos, intermediación en la venta y arrendamiento de activos Contrato de mandato Grupo tarifario
Fuentes Formales	Artículos 905, 906 y 908 del Estatuto Tributario. Artículos 1.2.4.11.y 1.6.1.4.3 del Decreto 1625 de 2016 - Único Reglamentario en materia Tributaria - DURT Anexo 4 del Decreto 1091 de 2020 - Hoy Anexo 4 del Decreto 1625 de 2016 - Único Reglamentario en materia Tributaria - DURT Artículo 14 del Decreto 1545 de 2024. CONSEJO DE ESTADO, Sección Cuarta, Expediente 73001-23-33-000-2015-00016-01(22777)_20200618 de 2020 C.P. Julio Roberto Piza Rodríguez. CONSEJO DE ESTADO, Sección Cuarta, Expediente 05001-23-33-000-2014-00466-01(24502)_20210527 de 2021.C.P. Julio Roberto Piza Rodríguez.

Extracto

1. Esta Subdirección está facultada para absolver las consultas escritas, presentadas de manera general, sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias, aduaneras y de fiscalización cambiada, en lo de competencia de la DIAN^[1]. En este sentido, la doctrina emitida será de carácter general, no se referirá a asuntos particulares y se someterá a lo consagrado en el articulo 131 de la Ley 2010 de 2019^[2].

PROBLEMA JURÍDICO

2. ¿Las personas naturales o jurídicas dedicadas a recibir bienes inmuebles de terceros para gestionarlos o administrarlos con el fin de colocarlos en arrendamiento, venderlos o realizar cualquier otro acto jurídico dispositivo sobre ellos a cambio de una comisión y cuyas actividades se encuentran clasificadas con los códigos CIIU6810 y 6820 del anexo 4 del Decreto 1091 de 2020 (modificado por el artículo 14 del Decreto 1545 de 2024) pueden optar por el Régimen Simple de Tributación - RST?

TESIS JURIDICA

3. No. Las personas naturales o jurídicas dedicadas de forma exclusiva a recibir bienes inmuebles de terceros para gestionarlos, administrarlos o para arrendarlos, venderlos o gestionar actos jurídicos dispositivos sobre éstos, desarrollan actividades de gestión de activos e intermediación en la venta o arrendamiento de activos en los términos del literal b) del numeral 8 del artículo 906 del Estatuto Tributario.

3.1. Para efectos de establecer si una actividad no puede optar por el impuesto unificado en el Régimen Simple de Tributación - SIMPLE, la naturaleza económica de la misma prevalece sobre la forma jurídica utilizada para ejecutarla u operativizarla, razón por la cual la existencia de un contrato de mandato como dicho vehículo o medio no desvirtúa que el contribuyente se encuentra dedicado a actividades expresamente mencionadas por el legislador dentro de las restricciones de acceso al Régimen Simple de Tributación- RST.

FUNDAMENTACION

4. El literal b) del numeral 8 y el numeral 9 del artículo 906 del Estatuto Tributario disponen:

"ARTÍCULO 906. SUJETOS QUE NO PUEDEN OPTAR POR EL IMPUESTO UNIFICADO BAJO EL RÉGIMEN SIMPLE DE TRIBUTACIÓN - SIMPLE. No podrán optar por el impuesto unificado bajo el régimen simple de tributación - SIMPLE: (...) 8. Las personas naturales o jurídicas dedicadas a alguna de las siguientes actividades (...) b) Actividades de gestión de activos, intermediación en la venta de activos, arrendamiento de activos v/o las actividades que generen ingresos pasivos que representen un 20% o más de los ingresos brutos totales de la persona natural o jurídica.

(...)

9. Las personas naturales o jurídicas que desarrollen simultáneamente una de las actividades relacionadas en el numeral 8 anterior y otra diferente."

(Énfasis propio)

5. Del tenor literal de las disposiciones se observa que el legislador identificó determinadas actividades económicas que, por sus características, resultan incompatibles con la finalidad del Régimen Simple de Tributación - RST. Entre ellas incluyó la gestión de activos, la intermediación en la venta de activos, el arrendamiento de activos y otras actividades que, por su naturaleza, generen "ingresos pasivos”^[3] que representen un 20% o mas de los ingresos brutos totales de la persona natural o jurídica.

6. La exclusión, leída en su contexto, no solo incluyó las actividades descritas en el literal b) del numeral 8 del artículo 906 del Estatuto Tributario sino también la concurrencia de estas con cualquier otra desarrollada por una persona natural o jurídica en los términos del numeral 9 del artículo 906 ibidem. De esta forma, la exclusión contempla el ejercicio de la actividad económica por el sujeto que quiere optar por el RST de manera individual o concurrente, bien sea esta la principal o secundaria y puede ejecutarse, inclusive, de manera conjunta o coetánea con cualquiera otras diferentes a las establecidas en el numeral 8 del artículo 906 ejusdem^[4].

7. En relación con la gestión de activos, la doctrina oficial de la DIAN ha precisado que, si bien, tratándose del RST el legislador no estableció una particular definición de lo que comprendía "gestionar". Aproximándonos gramaticalmente a la expresión del literal b) del numeral 8 del artículo 906 del Estatuto Tributario esta se refiere a "Hacer diligencias conducentes al logro de un negocio o de un deseo cualquiera"^[5]. Por lo que, las actividades desplegadas por una persona natural o jurídica dedicada a gestionar bienes inmuebles con el propósito de conseguir un negocio sea este arriendo o cualquier otro intermediado estaría comprendida dentro de la previsión de la disposición.

8. En igual sentido, el legislador tampoco contempló para efectos del RST una definición de lo que comprendían las actividades constitutivas de rentas pasivas. No obstante, la doctrina de esta entidad estableció un criterio interpretativo orientador para los "ingresos pasivos" y según el cual las actividades que generen "ingresos derivados de la titularidad, explotación, cesión, intermediación, financiación o disposición de activos, inversiones o derechos en que la renta se encuentra ligada al capital o al activo subyacente"^[6] son considerados excluidas por expresa disposición del literal b) del numeral 8 del artículo 906 del Estatuto Tributario.

9. En este sentido, las actividades desarrolladas por un mandatario, persona natural o jurídica, de manera individual o concurrente con otras actividades y, consistentes, por ejemplo, en recibir inmuebles de terceros para administrarlos, colocarlos en arrendamiento o ejecutar cualquier otro acto jurídico dispositivo relativo a los mismos, para efectos del RST constituyen, en una lectura del artículo 906 del Estatuto Tributario actividades de gestión, arrendamiento e intermediación respecto de dichos activos^[7] y que por consiguiente no pueden optar por dicho régimen.

10. Ahora bien, el hecho de que la actividad de gestión de inmuebles, tal como lo ha indicado la doctrina oficial de la DIAN, se ejecute mediante un contrato de mandato no modifica su naturaleza económica y jurídica. En este sentido, el artículo 1.2.4.11. del Decreto 1625 de 2016 - Único reglamentario en materia Tributaria – DURT^[8], leído de manera conjunta con el artículo 1.6.1.4.3 ibídem, los cuales regulan, entre otros, el tratamiento tributario de los ingresos obtenidos a través de contratos de mandato y estableciendo la regla de que, en principio, los efectos de los actos del mandatario recaen sobre el mandante y que es a los contratantes a quienes les corresponde identificar los ingresos, costos y deducciones atribuibles a cada cual, circunstancia que por si sola no redefine ni altera los efectos de la naturaleza de la actividad económica ejercida por las partes.

11. Esta lectura es consistente con lo observado por el Consejo de Estado al concluir" que, salvo norma en contrario, los efectos tributarios de las operaciones efectuadas por los mandatarios se trasladan a los mandantes^[9]. En este sentido siguen siendo actividades económicas que por expresa disposición del legislador no pueden optar por pertenecer al RST y, la simple elección del negocio jurídico, como vehículo que las haga operativas e inclusive; atendiendo a su especial regulación, no modifica para este asunto, el hecho de que son de aquellas actividades sobre las que, por su naturaleza, recae un claro mandato de que no pueden optar por el impuesto unificado bajo el Régimen Simple de Tributación - SIMPLE.

12. Ahora bien, ha sido la misma jurisprudencia de esa Corporación la que ha traído claridad sobre la diferencia entre el reembolso de gastos y la remuneración pactada en el contrato de mandato^[10], el primero no gravado al no constituir un ingreso que sea susceptible de producir un incremento neto en el patrimonio del mandatario y, del segundo, por definición gravado al ser un ingreso del mandatario^[11]. De esta comprensión deriva el tratamiento diferenciado del cómputo del 20% de que habla el literal b) del numeral 8 del artículo 906 del Estatuto Tributario, ya que es respecto del peso porcentual en los ingresos brutos totales de la persona natural o jurídica y en relación con las actividades de gestión de inmuebles o de aquellas que generen rentas pasivas por los mismos, de las que se deduce su no optatividad para el RST.

13. Siguiendo con lo expresado por el consultante, la inclusión de los códigos CIIU 6810^[12] y 6820^[13] dentro del Anexo 4 del Decreto 1091 de 2020, modificado por el Decreto 1545 de 2024, no constituye una habilitación autónoma para pertenecer al RST. La función del referido anexo técnico consiste en clasificar las actividades económicas dentro de los grupos tarifarios previstos en el artículo 908 del Estatuto Tributario, supuesto que únicamente resulta relevante respecto de contribuyentes que previamente hayan satisfecho los requisitos de acceso al régimen y respecto de los cuales no se configure ninguna de las causales de exclusión previstas en el artículo 906 ibidem.

14. Por ello, la existencia de un código CIIU^[14] asociado a actividades inmobiliarias dentro de la reglamentación tarifaria no permite concluir que todas las personas que desarrollan tales actividades sean necesariamente elegibles para el RST. La elegibilidad frente a dicho régimen exige verificar previamente si la actividad desarrollada por el contribuyente corresponde o no a alguna de las actividades restringidas por el numeral 8 del artículo 906 del Estatuto Tributario, análisis que debe efectuarse con base en la realidad económica de la operación y no exclusivamente sobre la forma contractual utilizada para operativizarla o viabilizarla.

15. Así las cosas, cuando una persona natural o jurídica recibe inmuebles de terceros para gestionarlos, arrendarlos o adelantar cualquier actos jurídicos dispositivo sobre ellos y a cambio de una remuneración, desarrolla materialmente las actividades descritas en el literal b) del numeral 8 del artículo 906 del Estatuto Tributario respecto de tales activos inmobiliarios, disposición para la cual resulta irrelevante que los ingresos producidos por la gestión de los inmuebles pertenezcan jurídicamente o no al propietario del bien, pues la restricción legal está referida a la actividad económica desarrollada por el contribuyente y no a la titularidad final de los recursos percibidos.^[15]

16. En los anteriores términos se absuelve su petición y se recuerda que la normativa, jurisprudencia y doctrina en materia tributaria, aduanera y de fiscalización cambiaria, en lo de competencia de esta Entidad, puede consultarse en el normograma DIAN: httos://normograma.dian.gov.co/dian/.

<NOTAS DE PIE DE PÁGINA>.

1. De conformidad con el numeral 4 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el artículo 7 de la Resolución DIAN 91 de 2021.

2. De conformidad con el numeral 1 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el articulo 7-1 de la Resolución DIAN 91 de 2021.

3. Cfr. Concepto 011760 int 1125 de 10 de julio de 2026.

4. Cfr. Oficio 002557 int 470 de 21 de abril de 2023.

5. Cfr. Concepto 4876 de 23 de julio de 2024 y Oficio 024030 de septiembre 24 de 2019.

6Concepto 011760 int 1125 de 10 de julio de 2026. Estableció un criterio interpretativo orientador para los "ingresos pasivos" considerándolos "ingresos derivados de la titularidad, explotación, cesión, intermediación, financiación o disposición de activos, inversiones o derechos en que la renta se encuentra ligada al capital o al activo subyacente".

7. Oficio Tributario 18583 de 18 de julio de 2019. Sobre la definición de activos, estos comprenden también los bienes inmuebles.

8. "ARTÍCULO 1.2.4.11. RETENCIÓN EN LA FUENTE EN MANDATO. En los contratos de mandato, incluida la administración delegada el mandatario practicará al momento del pago o abono en cuenta, todas las retenciones del impuesto sobre la renta, ventas, y timbre establecidas en las normas vigentes, teniendo en cuenta para el efecto la calidad del mandante. Así mismo, cumplirá todas las obligaciones inherentes al agente retenedor. (...) El mandante declarará los ingresos y solicitará los respectivos costos, deducciones. impuestos descontables y retenciones en la fuente, según la información que le suministre el mandatario, el cual deberá identificar en su contabilidad los ingresos recibidos para el mandante y los pagos y retenciones efectuadas por cuenta de este. (...) El mandante practicará la retención en la fuente sobre el valor de los pagos o abonos en cuenta efectuados a favor del mandatario por concepto de honorarios" (énfasis propio)

9. CONSEJO DE ESTADO, Sección Cuarta, expediente 73001-23-33-000-2015-00016-01(22777)20200618 de 2020 C,P Julio Roberto Piza Rodríguez. Cfr, Sentencias del 06 de noviembre de 2003 exp. 12785, CP: María Inés Ortiz Barbosa, del 16 de septiembre de 2010, exp. 16605, CP: Carmen Teresa Ortiz de Rodríguez, del 21 de junio de 2011 exp. 17383, CP: William Giraldo Giraldo, del 03 de abril de 2014 exp. 18760, CP: Martha Teresa Briceño de Valencia, y del 13 de noviembre de 2014 exp. 17107, CP: Hugo Fernando Bastidas Bárcenas.

10. Numerales 2 y 3 del artículo 2184 del Código Civil.

11. CONSEJO DE ESTADO, Sección Cuarta, Expediente 05001-23-33-000-2014-00466-01(24502)_20210527 de 2021.C.P. Julio Roberto Piza Rodríguez.

12. Actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o arrendados.

13. Actividades inmobiliarias realizadas a cambio de una retribución o por contrata.

14. Clasificación Industrial Internacional Uniforme. Revisión 4 adaptada (CIIU Rev. 4 A.C.).

15. De esta forma fue interpretado por la doctrina de esta Subdirección en sendos conceptos en los cuales se consideró que bien una persona natural o jurídica dedicada al arrendamiento de inmuebles trasladaba dicha no optatividad a la empresa de cual son socios y, en otro asunto, referido a la intermediación de los contratos de seguro, utilizó un mismo razonamiento para considerar que la gestión de otros activos intangibles distintos de los inmobiliarios, se encuadraba en la exclusión del literal b) del numeral 8 del articulo 906 del Estatuto Tributario Cfr. Oficio 002557 - int 470 de 21 de abril 2023 y Concepto 001780 - int 172 de 12 de marzo de 2024.