CONCEPTO 017844 int 1907 DE 2026

(octubre 8)

<Fuente: Archivo interno entidad emisora>

<Publicado en la página web de la DIAN: 17 de octubre de 2026>

DIRECCIÓN DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES

Unidad Informática de Doctrina

Extracto

1. Esta Subdirección está facultada para absolver las consultas escritas, presentadas de manera general, sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias, aduaneras y de fiscalización cambiarla, en lo de competencia de la DIAN^[1]. En este sentido, la doctrina emitida será de carácter general, no se referirá a asuntos particulares y se someterá a lo consagrado en el artículo 131 de la Ley 2010 de 2019^[2].

2. Mediante el radicado de la referencia se consulta si una persona natural que adquirió un inmueble mediante sentencia judicial de pertenencia y, posteriormente, lo enajenó puede determinar su costo fiscal con fundamento en el avalúo previsto en el artículo 72 del Estatuto Tributario (E.T.). En particular, se pregunta si, para una venta realizada en 2025, resulta procedente utilizar el avalúo catastral de ese mismo año o el correspondiente al 2024, y cuál es el tratamiento fiscal de la utilidad obtenida en la venta.

3. Al respecto, debe precisarse que el hecho de que el enajenante haya adquirido el inmueble mediante una sentencia de pertenencia no implica que quede irremediablemente sin costo fiscal alguno. El E.T. prevé mecanismos alternativos de determinación del costo que pueden operar, dentro de los cuales se encuentra, principalmente, el artículo 72 que establece una alternativa para determinar el costo fiscal de los inmuebles que constituyan activos fijos, permitiendo utilizar el avalúo declarado para efectos del impuesto predial o los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales, siempre que se satisfagan las condiciones previstas en la misma disposición.

4. Esta alternativa no está condicionada a que el inmueble haya sido adquirido mediante compraventa ni a que exista un precio de adquisición efectivamente pagado. Por tanto, la adquisición del dominio mediante prescripción adquisitiva no impide, por sí sola, acudir al artículo 72 del E.T., siempre que el inmueble tenga la calidad de activo fijo y se cumplan los demás requisitos establecidos en la norma^[3].

5. Para estos efectos, el mismo artículo 72 señala expresamente que el avalúo o auto avalúo admisible como costo fiscal será el que figure en la declaración del impuesto predial unificado y/o en la declaración de renta, según corresponda, del año anterior al de la enajenación^[4]. En ese sentido, tratándose de una venta efectuada en 2025, el avalúo actualizado en ese mismo año no puede utilizarse como costo fiscal bajo esta disposición.

6. Ahora bien, el Consejo de Estado^[5] ha precisado que, para efectos de establecer el costo fiscal de inmuebles que tengan el carácter de activos fijos, el E.T. contempla otras alternativas, entre ellas, las previstas en los artículos 69, 72 y 73, cuya procedencia dependerá de las circunstancias del contribuyente y de los presupuestos particulares de cada disposición.

7. En particular, para las personas naturales no obligadas a llevar contabilidad, el artículo 69 contempla como costo de los activos fijos el precio de adquisición o el costo declarado en el año inmediatamente anterior, según el caso, más los conceptos expresamente autorizados. Por su parte, el articulo 73 permite a las personas naturales ajustar el costo de adquisición de los bienes raíces que tengan el carácter de activos fijos.

8. Dichas alternativas deberán analizarse de acuerdo con la situación concreta del contribuyente, sin que la ausencia de un precio de adquisición autorice a sustituirlo por un valor no previsto legalmente.

9. En todo caso, debe precisarse que si el inmueble no tiene la calidad de activo fijo en los términos del artículo 60 del E.T.^[6], no resultan aplicables las alternativas previstas en los artículos 72 y 73 ibídem. En tal evento, el costo fiscal deberá determinarse conforme a las reglas generales que correspondan a la naturaleza del activo y a las condiciones del contribuyente, entre ellas las previstas en el artículo 67 del mismo estatuto.

10. Finalmente, conforme con el artículo 300 del E.T., la utilidad obtenida en la enajenación de un inmueble tendrá el tratamiento de ganancia ocasional cuando este haya tenido la condición de activo fijo y haya sido poseído durante dos o más años. En caso contrario, la utilidad estará sometida al impuesto sobre la renta y complementarios conforme las reglas ordinarias.

11. En todos los casos, la utilidad se determinará por la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal legalmente procedente.

12. En los anteriores términos se absuelve su petición y se recuerda que la normativa, jurisprudencia y doctrina en materia tributaria, aduanera y de fiscalización cambiada, en lo de competencia de esta Entidad, puede consultarse en el normograma DIAN: https://normograma.dian.gov.co/dian/.

<NOTAS DE PIE DE PÁGINA>.

1. De conformidad con el numeral 4 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el artículo 7 de la Resolución DIAN 91 de 2021.

2. De conformidad con el numeral 1 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el articulo 7-1 de la Resolución DIAN 91 de 2021.

3. Cfr. Conceptos DIAN No. 029882 de 2019 y 018064 de 2025. Al respecto, conviene precisar que la adquisición del inmueble por prescripción adquisitiva no excluye su reconocimiento patrimonial, el cual deberá efectuarse conforme a las disposiciones aplicables, entre ellas los artículos 267 y 277 del Estatuto Tributario, sin que dicha valoración deba confundirse con las reglas especiales para determinar el costo fiscal al momento de la enajenación.

4. Cfr. Concepto DIAN No. 908675 de 2021.

5. Cfr. Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Cuarta. Sentencia del 10 de mayo de 2018. Exp. 20677. C.P. Jorge Octavio Ramírez Ramírez. Considerando 2.2.1 y ss.

6. Dicha disposición prevé que, serán activos movibles los bienes corporales muebles o inmuebles y los incorporales que se enajenen dentro del giro ordinario de los negocios del contribuyente. Por el contrario, serán activos fijos los bienes corporales muebles o inmuebles y los incorporales que no se enajenen dentro del giro ordinario de los negocios del contribuyente.