CONCEPTO TRIBUTARIO 35510 DE 1996

(Mayo 2)

<Fuente: Archivo Dian>

DIRECCIÓN DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES - DIAN -

TEMA: COSTO ACTIVOS MOVIBLES /ESCRITURA DE COMPRAVENTA

PROBLEMA JURÍDICO No. 1

¿Cuál es el costo de los inmuebles que son activos movibles y cuál es el valor que se debe consignar en la escritura de compraventa?

TESIS JURIDICA

DE CONFORMIDAD CON LAS NORMAS FISCALES LOS ACTIVOS SE DIVIDEN EN MOVIBLES Y FIJOS O INMOVILIZADOS. LOS PRIMEROS SON LOS QUE SE ENAJENAN NORMALMENTE DENTRO DEL GIRO ORDINARIO DE LOS NEGOCIOS, LOS SEGUNDOS, A CONTRARIO SENSU, NO SE ENAJENAN EN FORMA COTIDIANA DENTRO DEL GIRO DE LOS NEGOCIOS.

INTERPRETACION JURIDICA

El costo de los inmuebles que son activos movibles que forman parte de las existencias está constituido por el precio de adquisición, el costo de las construcciones y mejoras y las contribuciones pagadas por valorización del inmueble o inmuebles de que trate. A partir de 1992 las personas sometidas al régimen de ajustes los deben hacer por el PAAG., artículo 67 Estatuto Tributario.

El costo de los inmuebles que constituyen activos fijos está conformado por el costo de adquisición o el valor declarado en el año inmediatamente anterior más el valor de los ajustes (opcionales u obligatorios según que los contribuyentes estén o no sometidos al régimen de ajustes integrales por inflación, art. 868 del E.T,); el costo de las construcciones, mejoras, reparaciones locativas no deducidas y el de las contribuciones por valorización, art. 69 ibidem.

No obstante lo expresado en el anterior artículo el Estatuto Tributario permite en algunos artículos la posibilidad de utilizar otros valores como costo fiscal. Es el caso de:

1- El artículo 72 que permite que para determinar la utilidad en la enajenación de inmuebles que son activos fijos (renta o ganancia ocasional) que tengan la calidad de activos fijos se puede optar por tomar el avalúo declarado para fines del Impuesto predial Unificado, en desarrollo de lo dispuesto en los artículos 13 y 14 de la Ley 44 de 1990 y 155 del D. 1421 de 1993 y los avalúos formados de acuerdo con el artículo 5º de la L.14 de 1993 podrán ser tomados como costo fiscal siempre y cuando dicho valor figure en la declaración del Impuesto Predial Unificado y/o en la declaración de renta y complementarios del año inmediatamente anterior al de la enajenación caso en el cual no se tienen en cuenta las correcciones a las mismas.

2- Y el artículo 80 de la L. 223 de 1995, incorporado al E.T. con el No. 90-2 que otorga el saneamiento de bienes raíces al permitir el ajuste de los mismos al valor comercial los poseídos al 31 de diciembre de 1995. En el caso de inmuebles que tengan la calidad de activos movibles el ajuste al valor comercial solo será aplicable al costo fiscal de los terrenos.

De las normas citadas se infiere, entonces, que el costo fiscal de los inmuebles que forman parte de los inventarios está determinado de conformidad con el artículo 67 del E.T., no obstante los terrenos o lotes desnudos, o libres del valor de obras de urbanización, desarrollo, parcelación poseídos a 31 de diciembre de 1995 pueden ajustarse al valor comercial el cual debe demostrarse con certificación expedida por las lonjas de propiedad raíz o sus afiliados.

Por su parte el costo fiscal de los inmuebles que son activos fijos se determina con base en el artículo 69 del E.T. o por su avalúo catastral o autoavalúo previamente denunciado en la declaración de renta y complementarios y/o en la de autoevalúo para quienes no están sometidos al régimen de ajustes integrales por inflación o por el valor comercial para toda clase de contribuyentes, por los activos poseídos a 31 de diciembre de 1995.

PROBLEMA JURÍDICO No. 2

¿Cuál es el valor que se debe consignar en la escritura de venta de un bien raíz?

TESIS JURÍDICA

ES EL VALOR COMERCIAL ACORDADO POR LAS PARTES.

INTERPRETACIÓN JURÍDICA

El valor a consignar en las escrituras de compraventa es el precio real de la venta el cual está constituido por el valor comercial en dinero o en especie. Es de anotar que cuando el valor asignado por las partes difiera notoriamente del valor comercial en la fecha de la enajenación la Administración de Impuestos y Aduanas Nacionales goza de amplias facultades de investigación (art. 685 E.T.) que permite establecer por medio del funcionario de fiscalización un precio de enajenación acorde con la naturaleza, condiciones y estado de los activos atendiendo los datos estadísticos que diferentes entidades pueden dar.

Se entiende que el valor asignado por las partes difiere notoriamente el promedio vigente cuando se aparta en más de un 25% de los precios establecidos en el comercio a la fecha de la enajenación para bienes de las mismas características.

De tal suerte que imprecisiones detectadas implican la adición de ingresos al vendedor en el año gravable en que se detecten y la sanción por inexactitud correspondiente.

Cuando el Administrador de Impuestos y Aduanas establece que el valor de enajenación de los bienes raíces que aparece en las respectivas escrituras es inferior en más de un cincuenta por ciento (50%) al valor comercial del correspondiente precio en el momento de la venta puede tomar como valor comercial de enajenación y para todos los fines del impuesto de renta y complementarios el valor comercial menos el cincuenta por ciento (50%) del margen de error.

Por lo demás cuando se adquieran bienes raíces con préstamos de entidades sometidas a la vigilancia del Estado, el precio de compra fijado en la escritura no puede ser inferior a una suma en la cual el préstamo represente el setenta por ciento (70%) del total y los notarios deben abstenerse de autorizar escrituras que no cumplan con este requisito.

Finalmente los notarios tienen la obligación de informar anualmente de las escrituras que se extienden ante sus despachos los nombres y razón social y NIT de cada una de las personas o entidades que durante el año inmediatamente anterior efectuaron enajenaciones de bienes y derechos cuando la cuantía de la enajenación sea superior a doce millones quinientos mil pesos ($12.500.000 para el año de 1995).

CBPdeP